Maklerprovision beim Immobilienverkauf — was seit 2020 gilt
Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft oder kauft, fragt sich früher oder später: Wer zahlt eigentlich den Makler, und wie viel? Seit Ende 2020 gibt es dafür eine klare gesetzliche Regel. Diese Übersicht erklärt sie sachlich und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Der Halbteilungsgrundsatz seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher eine klare gesetzliche Regel (§ 656c BGB): Tritt ein Makler sowohl für die verkaufende als auch für die kaufende Seite auf, muss die Provision zu gleichen Teilen zwischen beiden gezahlt werden. Diese Regelung ist zwingendes Recht — eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam, selbst wenn beide Seiten sie unterschrieben haben. Im schlimmsten Fall wird dadurch der gesamte Maklervertrag nichtig, nicht nur die Provisionsklausel.
Beauftragt dagegen nur eine Seite den Makler — meist der Verkäufer —, regelt § 656d BGB die Abwälzung: Der Makler darf sich höchstens die Hälfte seiner Provision vom Käufer erstatten lassen, und dieser Anspruch wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweislich bezahlt hat.
Warum der Maklervertrag Textform braucht
Ein Maklervertrag über den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher bedarf nach § 656a BGB der Textform. Das betrifft nicht nur einen unterschriebenen Vertrag im klassischen Sinn — auch ein Anmeldeformular zu einer Besichtigung oder Klauseln im Exposé können bereits einen Maklervertrag begründen. Es lohnt sich deshalb, vor jeder Unterschrift oder jedem Absenden eines Formulars zu prüfen, ob darin eine Provisionsregelung enthalten ist.
Wo die Halbteilung nicht gilt
Der Halbteilungsgrundsatz gilt ausdrücklich nur für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Bei Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, bei Gewerbeimmobilien und bei unbebauten Grundstücken besteht dagegen freie Vertragsgestaltung — hier kann weiterhin vereinbart werden, dass eine Seite die volle Provision trägt. Das ist einer der Gründe, warum sich die Verkaufslogik bei einem Mehrfamilienhaus in mehreren Punkten von der einer einzelnen Eigentumswohnung unterscheidet.
Aktuelles BGH-Urteil vom März 2025
Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) klargestellt, dass der Halbteilungsgrundsatz auch dann gilt, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern eine ihm nahestehende Person den Maklervertrag abschließt — sonst ließe sich der Verbraucherschutz leicht umgehen. In demselben Urteil entschied der BGH zudem, dass ein Einfamilienhaus mit einem untergeordneten Büroanteil weiterhin als Einfamilienhaus gilt, solange der Wohnzweck überwiegt — auch dann greift die hälftige Teilung.
Rechenbeispiel
Wird für eine Eigentumswohnung eine Gesamtprovision von beispielsweise 6 % des Kaufpreises vereinbart und tritt der Makler für beide Seiten auf, zahlen Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB je 3 % — unabhängig davon, wer den Makler ursprünglich beauftragt hat. Beauftragt dagegen nur der Verkäufer den Makler und möchte einen Teil der Kosten an den Käufer weitergeben, darf er höchstens die Hälfte der Gesamtprovision abwälzen, also ebenfalls maximal 3 %.
Praxishinweis
Schon ein unterschriebenes Besichtigungsformular mit Provisionsklausel kann in Textform einen Maklervertrag begründen — lesen Sie solche Formulare vor der Unterschrift aufmerksam, unabhängig davon, ob Sie kaufen oder verkaufen.
Typische Fehler
- Eine Provisionsvereinbarung wird unterschrieben, ohne zu prüfen, ob sie mit der Vereinbarung der anderen Seite übereinstimmt — weichen beide Beträge voneinander ab, kann der gesamte Maklervertrag unwirksam sein.
- Ein Anmeldeformular für eine Besichtigung wird abgeschickt, ohne die enthaltenen Provisionsklauseln zu lesen — damit kann bereits ein Maklervertrag in Textform zustande gekommen sein.
- Bei einem Mehrfamilienhaus wird automatisch von einer hälftigen Teilung ausgegangen — hier gilt jedoch freie Vertragsgestaltung.
Häufige Fragen
Muss ich als Verkäufer immer die Hälfte der Provision zahlen?
Nur wenn der Makler auch für die Käuferseite tätig wird und es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Bei einer reinen Verkäuferbeauftragung gelten die Abwälzungsgrenzen des § 656d BGB.
Gilt die Regelung auch beim Verkauf an ein Unternehmen?
Nein. Der Halbteilungsgrundsatz schützt ausdrücklich Verbraucher. Kauft eine Firma oder ein professioneller Investor, gilt freie Vertragsgestaltung.
Was passiert, wenn die Provisionsvereinbarung unwirksam ist?
Nach der Rechtsprechung kann in solchen Fällen der gesamte Maklervertrag nichtig sein — mit der Folge, dass gar keine Provision geschuldet ist.
Ist die Höhe der Provision gesetzlich festgelegt?
Nein. Die Höhe ist frei verhandelbar und unterscheidet sich regional. Gesetzlich geregelt ist nur, wie die vereinbarte Provision zwischen den Parteien aufgeteilt werden darf.
Fragen zur Provision bei Ihrem Verkauf?
Wir erläutern die Rechtslage gerne im persönlichen Gespräch — bezogen auf Ihre konkrete Immobilie.