Eigentumswohnung verkaufen — WEG-Unterlagen, Hausgeld und Rücklage

Diese Unterlagen brauchen Sie

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung werden — anders als beim Einfamilienhaus — zusätzlich mehrere WEG-spezifische Unterlagen benötigt. Je früher sie beim Verwalter angefordert werden, desto reibungsloser läuft die spätere Käufer- und Bankprüfung.

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Letzte Hausgeldabrechnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Stand der Instandhaltungsrücklage
• Gültiger Energieausweis
• Grundriss der Wohnung
• Aktueller Grundbuchauszug

Marktwert und Verkaufspreis

Der erzielbare Preis einer Eigentumswohnung hängt neben Lage, Größe und Zustand auch an WEG-spezifischen Faktoren: Höhe des Hausgelds, Zustand des Gemeinschaftseigentums, anstehende Sanierungen und die Höhe der Rücklage fließen in die Bewertung mit ein. Ein realistischer Angebotspreis berücksichtigt diese Faktoren von Anfang an, statt sie erst bei der ersten Besichtigung zu erklären.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung legt fest, was zum Sondereigentum der Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist — etwa Dach, Fassade, Fenster und Treppenhaus. Sie regelt außerdem, ob ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf, und weist Sondernutzungsrechte wie Stellplatz, Keller oder Gartenanteil aus. Für Käufer und finanzierende Banken ist sie eines der ersten angeforderten Dokumente.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage gehört seit der WEG-Reform 2020 rechtlich der Eigentümergemeinschaft als Ganzes, nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf besteht deshalb kein Anspruch auf Auszahlung des eigenen Anteils — er geht automatisch mit der Wohnung auf den Käufer über. Der eingezahlte Betrag lässt sich aber bei der Preisfindung berücksichtigen, da der Käufer wirtschaftlich von der bestehenden Rücklage profitiert.

Hausgeld und Wirtschaftsplan

Der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzten Hausgeldabrechnungen zeigen, welche laufenden Kosten auf einen künftigen Eigentümer zukommen. Offene Hausgeldrückstände bleiben grundsätzlich beim bisherigen Eigentümer — sie sollten vor der Übergabe geklärt sein, damit daraus keine Unklarheiten im Kaufvertrag entstehen.

Verwalterzustimmung

Ob ein Verkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf, ergibt sich ausschließlich aus der Teilungserklärung — nicht jede WEG sieht einen solchen Zustimmungsvorbehalt vor. Ist er vorgesehen, darf der Verwalter die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern; eine grundlose Verweigerung lässt sich gerichtlich ersetzen. In der Praxis ist eine Verweigerung selten, die Bearbeitung nimmt aber Zeit in Anspruch und sollte frühzeitig angestoßen werden.

Sonderumlage und Stichtagsklausel

Steht eine größere Sanierung an — etwa am Dach oder an der Fassade — kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zahlt grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wird eine Sonderumlage bereits beschlossen oder absehbar, empfiehlt sich eine klare Stichtagsklausel im Kaufvertrag, damit später kein Streit darüber entsteht, wer sie tatsächlich trägt.

Vermietet oder frei verkaufen?

Eine vermietete Wohnung erzielt am Markt in der Regel einen niedrigeren Preis als eine freie, da Käufer für Eigennutzung eine geringere Zahl an Interessenten darstellen und "Kauf bricht nicht Miete" gilt. Kapitalanleger wiederum schätzen laufende Mieteinnahmen. Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs infrage kommt und welche Fristen dabei gelten, sollte vor der Preisfindung sauber geklärt sein.

Käuferzielgruppen

Eigentumswohnungen sprechen typischerweise zwei unterschiedliche Käufergruppen an: Selbstnutzer, die vor allem auf Lage, Zuschnitt und Zustand achten, und Kapitalanleger, für die Rendite, Hausgeld und Vermietbarkeit im Vordergrund stehen. Vermarktung und Ansprache unterscheiden sich entsprechend.

Verkaufsvorbereitung

Neben der vollständigen Unterlagenmappe gehören eine realistische Preisfindung, aussagekräftige Fotos und ein klarer Blick auf mögliche Käuferfragen zur Vorbereitung. Kleinere Instandsetzungen an Sondereigentum lassen sich oft mit überschaubarem Aufwand vor der Vermarktung erledigen und wirken sich positiv auf den ersten Eindruck aus.

Notar und Übergabe

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; der Notar kümmert sich um Grundbuch, Auflassungsvormerkung und Kaufpreisfälligkeit. Bei der Übergabe werden Zählerstände, Schlüssel und relevante Unterlagen an den Käufer weitergegeben. Den vollständigen Ablauf eines Immobilienverkaufs — von der ersten Unterlagenprüfung bis zur Übergabe — zeigt der Ratgeber zum Verkaufsablauf.

Praxisbeispiel

Eine Eigentümerversammlung beschließt eine Sonderumlage für eine Dachsanierung, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird, die Zahlung wird jedoch erst nach dem geplanten Eigentümerwechsel fällig. Ohne eine Regelung im Kaufvertrag würde formal der neue Eigentümer zahlen, obwohl der Beschluss noch in die Zeit des Verkäufers fiel. Eine Stichtagsklausel legt in einem solchen Fall eindeutig fest, wer die Kosten trägt.

Typische Fehler

• Die Teilungserklärung wird erst spät im Verkaufsprozess angefordert, obwohl Käufer und Bank sie früh sehen möchten.
• Es wird angenommen, die Instandhaltungsrücklage könne ausgezahlt werden — sie geht stattdessen automatisch mit der Wohnung über.
• Eine bereits beschlossene Sonderumlage wird im Kaufvertrag nicht erwähnt, obwohl sie die spätere Kostenverteilung erheblich beeinflusst.
• Sondernutzungsrechte an Stellplatz oder Keller werden mündlich zugesichert, aber nicht ausdrücklich in den Kaufvertrag aufgenommen.